Группа компаний «МКС»: заметки с тегом ТЭП

Как с помощью сборного каркаса сэкономить на себестоимости здания?

Группа компаний «МКС» — Fri, 12 Oct 2018 12:17:47 +0000

ГК «МКС» проектирует и строит здания в сборно-монолитном каркасе. Как показывает практика, он выгоднее монолитного. Экономия доходит до 4 000 руб./кв.м — всё зависит от условий строительства и возможностей застройщика. Можно тратить ещё меньше, если сотрудничать с заводами ЖБИ и брать изделия по себестоимости.

Например, в 2015 году специалисты ГК «МКС» запроектировали в сборно-монолитном каркасе два дома ЖК «Острова» в Казани, которые изначально планировали строить в монолите. Железобетон поставляли с пяти заводов, три из которых находились в Чебоксарах. Несмотря на расстояние 160 км между городами, застройщик сэкономил на строительстве в совокупности 2 000 руб./кв.м. Полная прибыль по итогам строительства первого дома составила 96 миллионов рублей.

Как застройщик экономит на себестоимости, получая больше прибыли без повышения цен на продаваемые квадратные метры? Узнайте в этой статье, где мы в цифрах, но уже на другом примере раскрываем и сравниваем экономику сборного и монолитного каркасов.

Себестоимость строительства

Из чего складывается конечная себестоимость строительства дома? Выделим в статье расходов 4 основных пункта:

Чаще всего застройщик не может повлиять на стоимость земельного участка. Стоимость аренды или покупки земельного участка зависит от его собственника.

Условия подключения к сетям, как и необходимое благоустройство территории, тоже зависит от третьих лиц: возможность снизить затраты на них минимальны.

Легче всего повлиять на себестоимость самого здания. Рассмотрим составляющие себестоимости и основные способы снизить затраты.

Себестоимость здания

4 главных пункта себестоимости здания — это:

• Фундаменты
• Несущая система
• Стеновые материалы
• Отделочные материалы и инженерные сети

Фундаменты

На стоимость фундаментов больше всего влияет геология. Не всегда можно выбрать участок с «хорошими» грунтами или провести геологическую разведку до заключения договора. Даже когда это возможно, огромную роль играет территориальное расположение (участок в центре города под многоэтажную застройку всегда интересен независимо от грунтов), наличие коммуникаций и их мощности. Существенно снизить затраты на фундаменты здесь мы не в состоянии.

Но ещё на стоимость фундаментов влияет вес здания. Чем легче конструкция, тем меньше свай потребуется забить. Поэтому выбирая технологию строительства, можно прийти к минимальным затратам на материал фундаментов.

Чем легче конструкция, тем меньше затрат на фундаменты

Несущая система

Несущая система — основа зданий. Она бывает 2 видов: бескаркасная и каркасная. В бескаркасных зданиях нагрузку воспринимают стены (из кирпича, газобетонных блоков, пустотелых керамических камней и др.) или панели. Каркасные здания выполняются по сборной и монолитной технологии.

Строительство на севере. Как забыть о монолите?→

Если сравнивать системы между собой, то вторая предоставляет застройщику более широкий выбор стеновых материалов: к ним нет требования «нести» вес здания. В каркасных системах легче всего применить экономичные материалы и снизить себестоимость здания.

В статье мы не рассматриваем бескаркасные системы, потому что в кирпичных домах при строительстве от 10 этажей толщина несущих стен увеличивается — с 510 до 640 или 770 мм. По нашим подсчетам, продаваемые площади уменьшаются почти до 20%. Это то же самое, что строить 10-этажный дом, продавая только 8 этажей. А крупнопанельные дома уже не соответствуют современным требованиям покупателей: они больше подходят для социального жилья.

Что дешевле: кирпич или ж/б каркас? Сравниваем на примере реального объекта→

В каркасных системах толщина стен не важна

Стеновые материалы

Первый пункт при выборе стеновых материалов — их теплотехнические характеристики. Суровые климатические условия требуют применение материалов с более низкой теплопроводностью.

Дальше — доступность тех или иных материалов в регионе и их стоимость. Привозной материал, который выигрывает по многим показателям, будет чаще всего проигрывать по стоимости на строительной площадке.

Наконец, требования покупателя. Пример — Йошкар-Ола. Обычно покупатель хочет, чтобы стены его дома были из кирпича. При этом его совершенно не интересует, что дома из других стеновых материалов могут быть теплее, экономичнее в эксплуатации и экологичнее. «Кирпич мы знаем, а другое нет». В данном случае застройщик знает лучше, что хотят покупатели.

Тип стен зависит от климата, доступности и покупателя

Отделочные материалы и инженерные сети

Стоимость отделочных материалов и инженерных сетей зависит от класса жилья и возможностей поставщиков. Согласитесь, не получится использовать одинаковые материалы для жилья эконом- и бизнес-класса.

Тип отделки и сетей зависит от класса жилья и поставщиков

Резюмируем: единственная статья расходов, на которую застройщик легко повлияет независимо от внешних факторов — геологии, климатических условий, прихотей покупателя и др. — это несущая система. Дальше мы сравним сборный и монолитный каркас.

Отличия сборного и монолитного каркаса

Первое и главное отличие сборного каркаса от монолитного — широкое применение преднапряжённых конструкций. Самое заметное различие наблюдается в плитах перекрытий. Сторонники монолитного каркаса говорят о его высокой экономической эффективности, но здесь нет ни предварительного напряжения, ни пустотности, которые свойственны сборному перекрытию. Первое экономит арматуру, а второе повышает шумоизоляцию перекрытия.

Второе — все элементы сборного каркаса производятся на заводе. Специалисты контролируют качество на каждом технологическом этапе: изготовление арматурных каркасов, подготовка бетонной смеси, армирование и формование изделия и т. д. За счёт заводского контроля монтажники снижают количество операций на строительной площадке. Риск «заморозить» бетон и переделывать этаж заново исключается.

Третье — высокая скорость монтажа сборного каркаса. По опыту работы монтажных бригад ГК «МКС», одна бригада собирает под одним башенным краном 4 000 кв.м./мес. Это помогает сэкономить на аренде земельного участка и повысить привлекательность квартир. Покупатели любят, когда дом быстро строится. В монолитном каркасе необходимо ждать набора прочности бетона до 28 суток.

Сборный каркас экономнее, надёжнее и скоростнее монолитного

Сравнение в цифрах

На примере проекта 22-этажного дома ЖК «Мельница» в Калуге покажем, насколько экономнее сборный каркас. К нам обратился застройщик с просьбой заменить монолитный каркас на сборный, не затрагивая объемно-планировочные решения.

Расходы на арматуру

В сборном каркасе перекрытие собирается из ригелей и пустотных плит. В монолитном исполнении оно сплошное, армированное без предварительного напряжения.

Общая площадь перекрытия — 16 705 кв.м. Чтобы заармировать перекрытие в монолитном исполнении, необходимо 27,65 кг стали на 1 кв.м.

В сборном каркасе армирование пустотной плиты составляет 2,5 кг на 1 кв.м. Это в 10 раз меньше, чем в монолитном. С учётом армирования ригелей, узлов стыков и монолитных участков расход стали составил 15,23 кг 1 кв.м. Это почти в 2 раза меньше, чем в монолитном перекрытии.

Конструкция	Монолитный каркас, кг/кв.м	Сборный каркас, кг/кв.м
Перекрытие	27,65	2,5
Ригели	—	5,14
Узлы, МУ	—	7,58
Итого	27,65	15,23

Себестоимость 1 кв.м монолитного перекрытия составляет 4 070 руб. При толщине перекрытия 220 мм. и стоимости монолитных работ 18 500 руб./куб.м

Себестоимость 1 кв.м сборного перекрытия складывается из стоимости пустотной плиты 1300-1500 руб./кв.м, перераспределения стоимости ригелей, монолитных участков и балконных плит на стоимость перекрытия. Суммарно можно считать, что 1 кв.м перекрытия на проекте ЖК «Мельница» стоит 2 367 руб.

Себестоимость монолитного перекрытия — 4070 ₽, сборного — 2367 ₽ за кв.м

В данном случае мы не рассматриваем колонны, потому что их армирование очень сильно зависит от требований заказчика. Так, в сборном каркасе можно изготавливать пролеты между колоннами до 12 м. Конечно в этом случае возрастет армирование колонн, но позволит решить задачи с объемно-планировочными решениями, например, для жилых комплексов сегмента элитного жилья, ТЦ, магазинов, офисных зданий и др.

Расходы на прогрев

В монолитном строительстве большие затраты идут на прогрев бетона. Он набирает проектную прочность за 28 календарных дней при температуре +20 °С. Поэтому чтобы выдержать сроки строительства, необходимо прогревать бетон даже в летнее время. Расход электроэнергии на прогрев 1 куб.м бетона составляет 80-110 кВт.

Объем прогреваемого бетона ЖК «Мельница» в монолитном исполнении составляет 4 717,64 куб.м. Расход электроэнергии на прогрев — 377 411,2 — 518 940,4 кВт. При стоимости 1 кВт электроэнергии 5,6 руб. получаем затраты на прогрев от 2 114 до 2 906 тыс.руб. Плюс к этому затраты на прогревочный провод, работу электрика, наличие на стройке мощных прогревочных трансформаторов и другие затраты.

При сборном каркасе объем монолитных участков (сами монолитные участки + монолитные части ригелей и колонн) составляют не более 10% от общего объема железобетона. Затраты на прогрев в сборном каркасе (при таких же расходах железобетона) — от 211 тыс. ₽ до 290 тыс.руб. Экономия на прогреве составляет от 1 903 до 2 616 тыс.руб.

Экономия на прогреве — до 2,6 млн ₽

Полная стоимость несущей системы

Стоимость элементов сборного каркаса здания рассчитана по прайсам железобетонных заводов Марий Эл и Чувашии:

Стоимость работ по изготовлению монолитного каркаса рассчитана исходя из данных проекта по расходам бетона и арматуры и стоимости монолитных работ:

Основная экономия сборного железобетона образуется именно в перекрытии. Экономия заказчика на стоимости каркаса составила 11 500 000 руб. без учета необходимости прогрева бетона. С учетом затрат на прогрев бетона размер экономии 13 300 000 руб.

Суммарная экономия заказчика в ЖК «Мельница» — 13,3 млн ₽

Эффект от сборного каркаса лучше всего виден на стадии предпроектного проектирования, когда специалист «сажает» объект на площадку строительства. Именно тогда максимально используются преимущества сборного каркаса:

• преднапряжённая арматура;
• увеличенный шаг колонн;
• удачная раскладка плит, чтобы уменьшить монолитные участки.

При этом проектировщики создают для объекта неповторимый архитектурный образ с эффективными объемно-планировочными решениями, надежностью и долговечностью элементов конструкции.

Косвенные преимущества

Мы перечислили прямые экономические показатели эффективности сборного каркаса. Но есть косвенные показатели, которые трудно оценить в числовом выражении без конкретного здания.

Уменьшение затрат на фундамент. За счет пустотного перекрытия легко снизить вес здания. Посчитаем, какой эффект дает различие в перекрытиях сборного и монолитного каркаса на примере 15-этажного 1-секционного дома площадью 500 кв.м.

Приведённая толщина монолитного перекрытия — 200 мм. Толщина пустотной плиты с ригелем — 165 мм. За счёт 35 мм разницы получаем:

0,035 м х 500 кв.м х 2500 кг/куб.м = 43 750 кг = 43,75 т — бетона экономится с 1 этажа.

43,75 т х 15 эт. = 656,25 т — бетона экономится с 15-этажного здания.

1 свая несет в среднем 40 т нагрузки. Со всего здания мы сэкономим ориентировочно 17 свай.

Экономия с одной 15-этажной секции —650 т бетона и 17 свай

Универсальность строительной системы. Освоив работу со сборным железобетоном, застройщик может начать строительство широкого спектра зданий и сооружений — например, торговых центров с большими открытыми пространствами. Их трудно реализовать в монолитном исполнении: реализация становится экономически необоснованной. Также паркинги, в которых полезную площадь занимают не колонны, поддерживающие свод, а машины, и строительство производственных корпусов. Заказчик легко сможет применять один комплект оснастки для всех вышеперечисленных вариантов.

Комбинирование с крупнопанельным домостроением. Сборный железобетон позволяет разрабатывать проекты домов, в которых наружный контур выполнен из несущих стеновых панелей, а внутренние несущие элементы — в виде каркаса. Да, наружные стеновые панели возможно использовать с монолитным каркасом. Но их придётся навешивать: колонны будут выступать, что снизит привлекательность площадей для потенциального покупателя. В сборном каркасе колонна и ригель интегрируются в стеновую панель и не выступают в жилые помещения.

Подведём итог сравнения сборно-монолитного и монолитного каркасов.

Основную экономию сборно-монолитного каркаса даёт перекрытие за счёт преднапряжения, заводского изготовления и быстрого монтажа.

Себестоимость сборного перекрытия почти в два раза ниже монолитного — 2367 против 4070 руб./кв.м.

Все монолитные конструкции необходимо прогревать для набора прочности. В ЖК «Мельница» сборные изделия экономят на прогреве до 2,6 млн руб.

Заказчик ЖК «Мельница» сэкономил при переходе от монолитного каркаса к сборно-монолитному — 13,3 млн руб.

Из дополнительных преимуществ сборно-монолитного каркаса — снижение затрат на фундаменты, универсальное использование в зданиях различного назначения и возможность комбинирования с КПД.

Что дешевле: кирпич или ж/б каркас? Сравниваем на примере реального объекта

Группа компаний «МКС» — Mon, 23 Jul 2018 08:51:00 +0000

Самые популярные вопросы у наших заказчиков — какая себестоимость будет у квадратного метра объекта и почему сборный каркас выгоднее, чем кирпич. Чтобы ответить на первый вопрос, мы подсчитываем предварительную смету. Несмотря на то что она индивидуальна для каждого объекта, это быстрый и эффективный способ доказать наши преимущества.

Ответ на второй вопрос вы узнаете из этой статьи. По просьбе одного из заказчиков мы посчитали и сравнили расходы на 1 этаж дома в кирпичном и каркасном исполнении. Объект — 9-этажный жилой дом в г. Советский, ХМАО. Проектная документация передана заказчику в 2017 году.

Количество квартир на этаже: 7 шт.
1-комнатные: 4 шт.
2-комнатные: 3 шт.
Габариты этажа: 21х23,84 м
Площадь типового этажа: 355,1 м2

Одинаковые затраты будут для плит перекрытий, лестничных клеток, шахт лифтов и межкомнатных перегородок. Их в сравнении учитывать не будем.

Различия

Основное различие — элементы несущей конструкции и внутренние межквартирные стены. Посчитаем затраты на строительство «коробки» для 1 этажа.

В кирпиче

В кирпичном исполнении конструкции выглядят так:

Стены	Толщина
Наружные	510 мм
Внутренние несущие	380 мм
Межквартирные ненесущие	250 мм

Объем кладки на этаж	192,44 м3
Стоимость кирпича*	836 156,9 руб.
Стоимость кладочной сетки**	116 259,1 руб.
Стоимость раствора***	117 081,21 руб.
Стоимость работы каменщиков****	346 394,11 руб.
Итого стоимость несущей системы на этаж	1 415 891,32 руб.

*— кирпич силикатный рядовой по цене 11 р/шт.
**— укладка через 4 ряда кирпичей.
***— марка М100, цена 2 600 руб./м3, норма расхода 0,234 м3/м3.
****— по цене 1 800 руб./м3.

В каркасе

Для сборно-каркасного исполнения мы произведем расчёт стоимости железобетона несущих конструкций (колонна, ригель, диафрагма жесткости) и стен из газосиликатных блоков толщиной 300 мм.

Стоимость ЖБИ*	797281,88 руб.
Работы по сборке каркаса на этаж**	324 264 руб.
Объем кладки газобетонных блоков	87,27 м3
Стоимость газобетонных блоков	200729,14 руб.
Стоимость раствора для газобетона	30 720,29 руб.
Стоимость работ по кладке***	157 092,37 руб.
Итого стоимость несущей системы на этаж	1 510 087,68 руб.

*— колонны, ригели, диафрагмы жёсткости при собственном производстве.
**— стоимость работ 600 руб./м2.
***— по цене 1 800 руб./м3.

Кирпич дешевле сборного каркаса на 94 196,35 руб. Но у каркаса есть ряд преимуществ.

Фундаменты

Стоимость фундаментов снижается за счёт того, что каркас весит меньше кирпича:

Масса несущей системы этажа в кирпиче*	346,39 т
Масса несущей системы этажа в сборном каркасе**	158,49 т

*— из расчета 1800 кг/м3 плотность кладки
**— из расчета плотности железобетона 2 500 кг/м3 и плотности газобетонной кладки 500 кг/м3

Исходя из расчета усредненной несущей способности сваи в 40 тн. можно уменьшить количество свай на 5шт/этаж.

Экономия на сваях*	58 400 руб.
Экономия на транспортных расходах(средняя)	5 000 руб.
Экономия на забивке свай**	47 500 руб.
Экономия на рубке и пушении свай***	4 725 руб.
Итого экономия на фундаменте	115 625 руб.

*— из расчета стоимости сваи С 100.30.8 — 11 680 руб.
**— из расчета средней стоимости — 950 руб./п.м.
***— из расчета 945 руб./шт.

Дополнительно сокращаются сроки подготовки свайного поля: чем быстрее будет построен и введен в эксплуатацию дом, тем меньше затрат понесет компания на арендной плате за земельный участок.

Продажа квартир

Несущий элемент в кирпичном строительстве — стена: чем больше на неё нагрузка, тем она толще. Стены забирают квадратные метры продаваемой площади.

Толщина наружной несущей кирпичной стены 9-этажного дома составляет 510 мм, внутренней несущей стены — 380 мм, межквартирной ненесущей — 250 мм.

Толщина всех стен в каркасном доме 300 мм: фактически это обусловлено эстетическими требованиями, чтобы скрыть колонны и ригели. Разница по наружной стене составляет 210 мм, по внутренней — 80 мм, а межквартирная ненесущая в кирпичном исполнении даже тоньше на 50 мм, но на практике ТЭПы домов выглядят так:

Продаваемая площадь квартир на этаже в кирпичном доме	327,9 м2
Продаваемая площадь квартир на этаже в сборном каркасе	355,1 м2
Разница в площадях	27,2 м2

Доход от продажи будет варьироваться исходя из стоимости квадратного метра.

Стоимость продажи квадратного метра, руб.	30 000	32 000	35 000
Дополнительный доход на этаж, руб.	816 000	870 400	952 000

Суммарная разница

Результаты сравнения можно объединить в следующую таблицу:

Параметр сравнения	Каркас
Стоимость относительно кирпича, руб.	+94 196,35
Экономия на фундаменте, руб.	-115 625
Покрытие расходов за счёт продажи большей площади, руб.	-816 000
Итого экономии на этаж, руб.	-837 428,64

Таким образом, на строительстве одного 9-этажного дома заказчик экономит от 7 536 857,85 руб. за счёт смены несущей системы.